一文读懂“房产税”的本质和未来——上海交大研修班课堂干货分享

来源:创新管理培训中心 时间:2019-12-02 10:27:53

  关于房产税,已经到了一种咬文嚼字的病态地步。这不,2018年,房产税是“稳妥推进”,2019年则是“稳步推进”,更多的说法是比较中庸:房产税正在提速。

  在上海交通大学全球化创新管理高级研修班11月《中国宏观经济发展分析》课堂上,著名经济学家陈淮教授针对同学们关于“房产税”相关问题的提问,阐述了自己的一些观点。他直言,关于“房产税”绝大多数媒体有意无意公开暗示的那些信息,基本上都是“垃圾”。媒体的观点无外乎围绕“房产税”和“房价”的关系展开,但在陈淮教授看来,房产税和房地产没有多大的实际关系。

  首先,陈淮教授指出,从宏观层面上来讲,我们国家未来发展的方向,究竟是让中国的老百姓成为无产者,还让更多的人成为有产一族?我们应该支持保护鼓励老百姓拥有资产,还是要剥夺他们的资产?这些问题答案显然非常明晰。所以,不管是法律还是政策的制定,一定要有一个做清晰、最明确、最合理的出发点。

  在搜索引擎上输入“房产税”这一关键词,总能跳出诸如以下标题的新闻:

  “连房产税能不能降房价都不知道,还敢呼吁让其出台”

  “如果房产税出台,房价会回到8年前吗?”

  “房产税夜袭,房价或将下降55%”

  ……

  这些新闻无一例外都将“房产税”和“房价”牢牢捆绑,他们的观点无非是认为在国家不动产登记制度下,房产税一旦出台,就会有大量占有多套房源的持有者开始纷纷抛售,市场就会供大于求,房价下跌就是自然而然。这一逻辑看似成立,实则是经不起推敲的。还是那句话,房产税和房价没有直接关系。

  陈淮教授也从三个方面解释了为什么房产税一定会出台,以及房产税的本质和背后的逻辑。

  第一,房产税本质是财产税

  陈淮教授指出,房产税是国家税赋结构调整的一个变化,未来国家在税收改革方面,一定会将目前间接税为主的税赋体系调整为直接税为主的税赋体系。

  所谓直接税就是找自然人征收的税。直接税包括两个组成部分,一个是收入税,比如“个人所得税”;另一个是财产税,也叫资产税。房产税的本质是属于财产税。

  媒体强行将“房产税”和“房价”挂钩,就是因为没有搞明白房产税的这一本质。他们将房产税当做“房价调节税”。但调房价有其专用的税种,比如香港的印花税契税就是专门的房价调节税。

  房地产税是直接税中支柱性的两大税种之一。按照陈淮教授的观点,只要人民群众越来越多拥有资产,房地产税就一定会出台,这和拥有多少套房没有关系。只是现在比较有争议的是从价计征和从量计征的问题。

房产税-图源自摄图网.jpg

  第二,房产税有助于释放存量资源

  房产税的出台,也能起到调动存量资源,进行优化配置的作用。

  陈淮教授指出,房产税的出台,一定会伴随着一个相应的配套细则,也就是发展租赁市场。鼓励人们把多余的房子出租,从而得到税赋上的减免优惠。如此一来,房子这一资源就能避免被闲置和浪费,利用效率也会大大提升。

  他指出,在新的市场经济常态下,一定会有部分比例的人能买得起几套房,而有些人一套房也买不起,这在任何国家都是合理的状态。而租赁市场的发展优化了资源配置,有利于低收入人群改善居住条件。

  党的十九大报告也提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。未来,要让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环。

  第三,房地产税有望成为地方政府的重要税源

  中国有个特殊的历史原因,就是中央和地方税赋关系。陈淮教授指出,自97年税制改革以后,中央和地方的税赋关系没有过太大的调整。所以现在造成一个问题就是地方政府的事权在扩大,财权却没有。地方政府需要维稳、需要整顿市容市貌、需要减免学杂费、需要给公务员发工资……既要马儿跑又要马儿不吃草,这很难办到。

  如何来解决这一问题?按照陈淮教授的观点有两个办法。第一是赋予地方政府独立的税收权,特别是财产税在很多国家都是地方政府的主要税收来源。第二是发长期的市政债,市政债券的期限多样,长的可达数十年。在整个过程中,地方政府只需付息,随着经济的发展,到了还本的期限时,原来的本钱可能在当下很大可能就是一个微不足道的数额了。

  陈淮教授指出,如果有了这两条收入来源,地方政府目前主要的税外收入,比如出卖土地筹集资金问题,从而助推高房价的现象就会得到改善。而目前我国地方财政高度依赖土地相关收入,2018年,地方本级财政收入中土地出让收入占比38.1%,仅依赖于开发环节的土地财政难以为继,拓宽税源是必由之路。

  总之,陈淮教授指出,房产税的出台是明确无误的,剩下的只是何时出台以及怎么出台的问题。

  至于接下来房价会不会涨的问题,陈淮教授还是保持一贯的观点:中国在过去的十年二十年,以及可以预见的未来十年,甚至更长的一段时间,仍旧面临着农村人口向城市持续大规模集聚的过程。城镇化刚刚拉开序幕,还有很长的一段时间要走。

  在这样的大环境和大趋势下,任何的政策出台,包括房产税,可能短期内对房价和供需关系有所影响,单从整个大的房地产周期来看,房价上涨是必然趋势。

  以上内容只是陈淮教授浩瀚课程内容中的点滴呈现,两天的时间里,陈淮教授围绕“宏观经济学”“产业经济学”“区域经济学”“房地产经济学”四大课题,对当下经济社会的热点问题展开探讨和思辨,把脉中国经济,寻路未来方向。

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